Letos jste se poprvé dostal v žebříčku Forbes mezi sto nejbohatších Čechů. Vnímáte to jako satisfakci za třicet let budování vaší firmy?

Je to dvacet sedm let. Ale máte pravdu. Každý chce být nějakým způsobem oceněn nebo pochválen. V roli, kterou mám, moc pochval není. To spíš já musím chválit všechny kolem sebe. Ten úspěch beru tak, že není můj, že je kolektivní. Je to věc celé Trigemy. A ano, potěšil mě.

Byl to váš cíl na začátku podnikání stát se miliardářem?

Vůbec ne, to mě na začátku absolutně nenapadlo si takový cíl stanovit.

Jaké to je být jedním z nejbohatších Čechů?

Pro mě osobně to tolik neznamená. Žiju život, který je až překvapivě normální. Ale pro firmu je to profesně velký úspěch. Myslím si, že nám to pomůže na trhu, že je to značka respektu, úspěchu. A lidem ve firmě se s tím vědomím může lépe pracovat.

Nechceme, ale musíme se soudit

Vaše Trigema se v posledních dnech zviditelnila tím, že podala žalobu na radnici Prahy 12, která vám v Kamýku podle vašeho názoru bezdůvodně znemožnila výstavbu.

Bereme to jako poslední možnost, jak se domoci spravedlnosti. Radnice Prahy 12 učinila krok, který není standardní – neumožnila nám vůbec vstoupit do stavebního řízení. My se chceme domoci jenom našeho práva na toto řízení. Ať se v něm pak rozhodne, jestli je náš projekt dobrý, nebo špatný.

Dávat žalobu na radnici to není v developerské branži zcela běžný krok. Je to vaše první žaloba tohoto druhu?

Ano, je. A není to obvyklé, protože se pohybujete na trhu, kde opakovaně žádáte stejné úředníky o vyjádření. Nechceme se soudit, ale byli jsme zahnáni do kouta, byla to naše poslední možnost, jak se bránit.

Dům, který jste tam plánovali, byl údajně moc vysoký…

To je podstatou naší žaloby. Rada městské části se pasovala do role arbitra a vydala usnesení, že projekt není v souladu s územním plánem. Ale na to za prvé nemá kompetence, to má řešit příslušný odbor. A za druhé, projekt je v souladu s územním plánem. Odbor územního plánování magistrátu nám dal souhlasné závazné stanovisko.

Aktuálně zahajujete na pražském Smíchově projekt Lihovaru. Má tam ve třech fázích vzniknou přibližně 600 bytů. Jak jste daleko?

Teď se tam dokončují demoliční práce. Začali jsme rekonstrukci varny, což je památkově chráněný objekt, který tam zůstal stát. Chceme z něj udělat výstavní galerii. V prvním čtvrtletí roku 2022 už by tam měly stát jeřáby a začne stavba.

Nový stavební zákon? Slibem nezarmoutíš...

V létě byl schválen nový stavební zákon. Obecné očekávání je, že se díky němu začne více stavět a byty už by nemusely tolik zdražovat. Je takové očekávání reálné?

Slibovali nám, že už bude jenom jedno řízení. A slibovali, že bude jedna žádost, jedno razítko, jeden rok. Tak uvidíme. Já si myslím, že je to nereálné, ale k nějakému zkrácení termínů zřejmě dojde. Jenom je potřeba vnímat čas: Účinnost je schválená na červenec 2023. Půl roku bude přechodné období. Od roku 2024 by zákon měl být účinný úplně. Jenže byly volby. A strany, které vyhrály, mají o stavebním zákoně zřejmě jinou představu. Asi budou chtít vracet pravomoci na obce a zákon upravovat. Je velká otázka, kdy se naplní slib zkrácení povolovacího řízení.

Takže podle vás je představa, že nový stavební zákon zrychlí výstavbu bytů a tím zastaví růst jejich cen, lichá?

V nejbližších třech letech se nic nestane.

Koupí bytu pořád porážíte inflaci

Jak se do cen bytů v současnosti promítají rostoucí ceny materiálů a nedostatek pracovníků na trhu? Je to krize? A jak dlouho bude trvat?

Jsme dlouhodobě zvyklí na kritickou situaci. Nevím, jak dlouho to bude trvat. Předpokládáme, že se trh se stavebními materiály stabilizuje někdy na jaře. Dojde k brzdění investiční výstavby. Zdražují se peníze, zdražují se vstupy. Česká národní banka se rozhodla, asi správně, že ekonomiku přibrzdí. Bude se méně stavět. A bude méně práce.

Už v současnosti se staví nejméně bytů v historii. A vy říkáte, že se bude stavět ještě méně?

Ano. Bude tím pádem menší odběr stavebního materiálu. Pak zafunguje trh, a ceny materiálů a prací půjdou možná dolů.

Přitom v současnosti, přestože zdražují hypotéky a ceny nových bytů neustále rostou, se byty pořád dobře prodávají…

To je krátkodobá situace. Inflace je kolem čtyř nebo pěti procent, predikuje se šest. Když si vezmete hypotéku za dvě a půl procenta, pořád vyděláváte. Porážíte inflaci. Proto hypotéky pořád fungují. Nicméně, v listopadu bude zasedat bankovní rada ČNB, která asi zvedne sazby. A zavede nějakou regulaci na hypotéky. To znamená, že budou brzdit hypotéky. Někteří lidé na ně potom nedosáhnou.

Čeho je málo, to je drahé

Trigema s tím nemá problém? Nebojíte se, že své byty za poměrně vysoké ceny již neprodáte?

Nebojím se, o byty je stále zájem. Trh pořád funguje. Ve třetím čtvrtletí letošního roku poklesla nabídka bytů poprvé v historii v Praze pod tři tisíce. My tato data sbíráme deset let. A tak málo bytů tady ještě nebylo. Není co prodávat. Tvrdím, že čeho je málo, to je bohužel drahé. Bez ohledu na to, že se zmenšuje množina lidí, kteří jsou schopní nakupovat byty. Byty slouží jako úložka peněz, které člověk vydělá.

Je to ještě rozumná úložka, za aktuální ceny?

Pořád se musíte dívat na to, že ceny jsou sice vysoké, ale je otázka, zda budou někdy nižší. Všechny státy světa tisknou peníze jako o život. Dřív bývalo normální, že hodnota je podložena prací. Jenomže peníze teď podložené prací nejsou. Peníze se znehodnocují. A to, co je podložené prací, bude dražší.

Jak přemýšlíte o příštím roku. Mnoho podnikatelů říká, že do svých produktů budou muset nakonec promítnout zdražování. K tomu rapidně poroste cena energií, inflace bude patrně mnohem vyšší. Nemáte z toho obavy?

Pro jakoukoliv developerskou společnost je teď složité říkat dva roky dopředu nějakou cenu. Toho se všichni obávají. To, co se stalo na trhu za posledního půl roku z hlediska cen, je naprosto šílené. My teď začínáme projekt Lihovaru na Smíchově, jehož první etapa má být dokončena za dva roky. Je pro nás komplikované teď stanovit prodejní cenu a většinu bytů budeme prodávat, až si budeme jistí náklady. To bude snižovat nabídku. A takto bude postupovat většina firem.

Čím bude méně lidí, kteří dosáhnou na vlastní bydlení, bude růst tendence k nájemnímu bydlení. Vy už s tím počítáte u vašeho projektu Fragment…

Ano. Je snadné si to představit. Dnes je průměrný byt velký 70 metrů, a průměrná cena je asi 137 tisíc korun za metr čtvereční. Když si to rychle spočítáte, průměrný byt stojí devět a půl milionu korun. Při hypotéce sedm milionů je splátka více než třicet tisíc měsíčně na desítky let. Pokud bude nájemné nižší, třeba dvacet tisíc, tak se budete rozhodovat mezi koupí nezařízeného bytu nebo nájmem bytu zařízeného. Čím dál víc lidí se rozhodne pro nájem.

Fragment (aktuálně rostoucí v pražském Karlíně - pozn. red.) nabídne 140 prémiových bytů, včetně zařízeného interiéru. Po podpisu smlouvy okamžitě bydlíte. To je náš první projekt. Druhý bude na Lihovaru. Tam vznikne asi 600 bytů. Sto padesát bytů si chceme nechat a otočit je do nájemního bydlení. Tam se budeme chtít s nájemným dostat na nižší cenu. Třetí segment je v Top Toweru, který chystáme. Tam chceme rozvíjet takzvaný coliving. Ten je nyní na Západě oblíbený. Jsou to malé byty, třeba 19 metrů čtverečních, a k tomu velké sdílené prostory a samozřejmě i absolutně nejnižší nájemné.

Budoucnost je v nájemním bydlení

V jaké výši zvažujete nájmy v těchto projektech?

V Top Toweru může být nájem kolem patnácti tisíc korun, V Lihovaru bude zhruba dvacet pět tisíc a ve Fragmentu kolem pětatřiceti tisíc korun. Vše záleží i na kategorii a velikosti bytu. A jde o dnešní ceny.

To je na úrovni výše splátky hypotéky…

Zatím ano. Ale myslím, že lidé, a zejména mladá generace, mají jiná očekávání od života než se na desítky let připoutat někam hypotékou. Zejména mladí lidé jsou zvyklí si věci pronajímat, půjčovat, sdílet. Pronajímají se auta, lyže, kola … Proč ne byt? Navíc, nájem lze dobře započítat do rodinného rozpočtu. Na co aktuálně máte, to si pronajmete. Dá se s tím velmi dobře a flexibilně přizpůsobovat.

Top Tower, o kterém jste mluvil, má být nejvyšší budovou v Česku…

Ano. Pokud se nepostaví projekt v Ostravě, kde má vzniknout věž s výškou 235 metrů. Top Tower s výškou 135 metrů by měla být určitě nejvyšší budova v Praze.

Kdy bude stát?

Nevím. Povolování bude trvat dejme tomu ještě dva roky. A stavba tři a půl. Takže za šest let?

Na projektu se podílí i váš „dvorní“ spolupracovník, sochař David Černý?

Ano. Byl klíčovou součástí týmu, který navrhl design.

Na čem dalším s ním spolupracujete?

Podílel se na Fragmentu, který se nyní staví v Karlíně. Aktuálně se již vyrábí sochy, už máme dvě, začne se vyrábět třetí. David se teď hodně zapojil i do projektu Lihovaru. Chceme tam postavit jednu jeho sochu. Bude hodně výjimečná. Zatím to nechceme prezentovat, ale bude to bomba. Když mi to ukazoval, tak jsem si říkal, že to prostě nejde udělat. Ale on mi ukázal, že to fungovat může. Jeho takové věci baví. A mě taky. Proto spolupracujeme.

Nezdražuje taková investice do soch a umění vaše byty?

Je to součást veřejného prostoru. Chceme se o něj starat, chceme, aby to bylo jiné než před revolucí. Starat se i o místo, kde jsou naše projekty, je součástí naší vize. Nechceme prostě „jenom“ dělat stavby, ale vytvářet veřejný prostor. A až tak moc to byty nezdražuje. Dá se to zvládnout, když máte jiné cíle než jen vydělávání peněz.

V současnosti se stalo tématem veřejných debat, že by byty mohly stavět obce a města, a tím by jejich cena klesla, protože by města neměla takovou marži jako developeři…

Myslím, že naše marže by obec prohospodařila v tom, že to neumí. To bych mohl říct, proč obec nechce vyrábět auta?

Stát háže vinu na developery

S cenou aut není problém, problém je v současnosti s dostupností vlastnického bydlení…

To ale není záležitost naší marže. Nám se nepřiměřeně zdražují vstupy. Je to především tím, že je dlouhý povolovací proces. K tomu připočítejte, že vlastníci pozemků, na kterých stavíme, si také velmi dobře dokážou spočítat hodnotu té nemovitosti a promítnou nám to do cen. Zdražují pozemky, práce, materiál. Navíc, dnes neseženete projektanty. Architektů je dost, ale projektantů je málo. Zdražují finanční náklady. Když povolovací proces trvá osm let, pořád platíte úroky. Stát těmto věcem nerozumí, a hází to na nás a na naše marže.

Mnoho lidí očekává, že příští rok bude kritický z mnoha hledisek. Ať už kvůli inflaci, zdražování energií nebo nedostatku zaměstnanců. Jaký rok čekáte vy?

Bude to rok přelomový. Sejde se v něm spousta nových věcí. Stát tiskl peníze a zadlužoval se, platil lidi za to, že sedí doma a nepracují. To pokřivilo celý trh. Teď už asi rozhazování peněz zadarmo nebude. Zafunguje to tak, že ekonomika začne brzdit. Poroste nezaměstnanost. A lidé pochopí, že se peníze vydělávají prací. Bude krize, to je moje předpověď. Bude vysoká inflace a vysoká nezaměstnanost.

Možná potom lidé budou chtít víc pracovat…

Očekávám, že to tak bude. Teď chtějí lidé více peněz za méně práce. Svět se zbláznil. Očekávám, že se věci začnou narovnávat. My jako firma máme připravených hodně projektů. A předpokládám, že tuhle dobu ve zdraví překonáme.

Zdroj:newstream.cz