Není to složitá matematika: Inflace se blíží třem procentům, úroky na vkladech se blíží nule, akciové trhy jsou vlivem celostátních lockdownů rozkolísané, v uměleckých dílech se mnoho z nás nevyzná a cena zlata se již vyšplhala dost vysoko. Kam tedy vlastní zdroje bezpečně investovat? Zbývá se poohlédnout po kvalitní nemovitosti na dobré adrese.

Spotřebitelé, poučeni nestálostí trhu, pochopili, že investovat peněžní zásoby do nemovitostí je vedle investic do zlata nejmenším rizikem. Druhým důvodem jsou momentálně výhodné podmínky hypotečních úvěrů, jejich úročení a možnosti snižování splátek. Jedná se mnohdy o klíčové faktory v rozhodování zájemců o půjčky.

Propočet není jednoduchý

Uvedeme modelový případ, i když není celý propočet vůbec jednoduchý. Dnes totiž nikdo není schopen predikovat vývoj na trhu v horizontu 30 let. Přesto se o to s určitou mírou rizika pokusíme.

Varianta 1. Máte na účtu sedm milionů korun. Jestliže je necháte ležet na běžném účtu, pak vězte, že se jejich kupní síla v důsledku tříprocentní inflace za zmíněných 30 let prakticky rozplyne.

Varianta 2. Za oněch sedm milionů si zakoupíte byt „na dobré adrese“. U takového bytulze očekávat, že jeho hodnota se každoročně zvýší o 4–5 procent. Znamená to, že za 30 let budete vlastnit byt, jehož tržní hodnota bude přibližně 16 milionů korun. Pochopitelně se o majetek musíte starat. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat ji v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti.

Varianta 3. Máte peníze na účtu, ale byt nepotřebujete. Koupíte jej na investici. Zde je výpočet mnohem složitější. Byt za sedm milionů pronajmete měsíčně za 20 tisíc korun. Je zde ale poměrně dost faktorů, které mají na výši zisku vliv. Vlastnit nemovitost vyžaduje, abyste ji udržovali v dobrém stavu. V případě pronájmu budete každoročně kupovat mnohé zařízení bytu a budete jej muset i vymalovat. Jinak zde nabíhají stejné náklady jako u varianty 2. Musíte si ale připočíst ještě náklady s inzerováním bytu a vlastní čas, který strávíte organizováním a hledáním zájemců o pronájem. Nelze rovněž počítat s příjmem z pronájmu za celých 12 měsíců – reálných je spíše deset. Jestliže si najmete realitní společnost, pak si odečtěte další měsíční nájem, který se stane jejich provizí. A aby toho nebylo dost, příjmy je nutno po odečtení investic ještě zdanit. Reálně lze za 30 let na nemovitosti vydělat zhruba čtyři až pět milionů korun.

Výhodou je, že byt, jehož hodnota v čase roste, budete stále vlastnit. Stejně jako je tomu u varianty 2.

Byty stále dražší

O tom, že hodnota nemovitostí v čase opravdu roste, svědčí následující srovnání: Ceny bytů v Praze a dalších krajských městech meziročně vzrostly o 10,4 procenta na 67 000 Kč za m2 (2 451 eur). Nejdráž se prodávaly byty v Praze s průměrnou cenou 88 700 Kč za m2 (3 244 eur).

A zdaleka nejde jen o tuzemský trend. Rovněž z údajů Národní banky Slovenska vyplývá, že ceny nemovitostí navzdory pandemii a hrozící krizi kvartálně stouply o 3,6 procenta. Průměrná cena za m2 se ve 3. kvartálu loňského roku pohybovala na úrovni 1 831 eur. Ve stejném období před rokem to bylo 1 556 eur za m2. Co se týká hlavního města Bratislavy, tam cena za stejné období stoupla z 2 072 na 2 373 eur za m2. V meziročním srovnání se tempo růstu cen realit loni na Slovensku dokonce zvýšilo nejvíce od roku 2008, konkrétně o 11,2 procenta.

Ve Spojených státech pak rostly ceny nemovitostí během tří „nejhorších“ měsíců po vypuknutí pandemie více, než to bylo během tří nejlepších měsíců před vypuknutím poslední finanční krize. Jak uvádí The Economist, ceny nemovitostí v zemích G7 se ve 3. čtvrtletí loňska zvýšily o 6 procent. Například v Německu narostly ale až o 11 procent.

Podle roční studie UBS Global Real Estate Bubble Index z konce minulého září, která analyzuje dvacet pět velkých měst po celém světě, jsou výrazně nadhodnocené ceny nemovitostí až v polovině z nich. Ze studie, kterou realizoval UBS Global Wealth Management vyplývá, že eurozóna je regionem s nejpředraženějšími trhy s bydlením. Na prvních příčkách se umístily Frankfurt a Mnichov.

Když bydlet, tak ve svém

Propad ekonomiky způsobený vládními protiepidemickými opatřeními se neustále prohlubuje. Stát zadlužuje obrovskými sumami už i příští generace. Rodinné rozpočty se chovají mnohem zodpovědněji. Přestože úrokové sazby u hypotečních úvěrů během koronavirové pandemie setrvale klesají, roste podíl občanů Česka, kterým to zřejmě nebude nic platné. Až dvě třetiny z těch, kdo touží bydlet ve vlastním, se obávají, že se jejich sen rozplyne jak pára nad hrncem. Šest procent domácností má už nyní problém se splácením hypotéky nebo úhradou nájemného. Více než pětina lidí se bojí, že je stejný problém čeká v dohledné budoucnosti.

Přesto o snížení nájmu požádalo zatím jen asi šest procent dotázaných, jak tvrdí alespoň aktuální průzkum společnosti Generali Investments. Z něho také vyplývá, že drtivá většina občanů chce bydlet ve vlastním domě nebo bytě. Před pronájmem tuto variantu upřednostnilo 92 procent dotázaných. O změně bydlení v následujících pěti letech přemýšlejí dvě pětiny respondentů. Dva ze tří, kteří si vlastní byt či dům teprve hodlají pořídit, žijí ale v obavách, že splnit si svůj sen pro ně bude kvůli koronaviru složitější.

Působí proti sobě

Lidé pociťují nervozitu. Nedivte se. Pouze otrlí jedinci by bez následků na duševním zdraví přežili několikaměsíční mediální masáž o milionech mrtvých a stamilionech nakažených. Není vyloučeno, že se cenový trend na nemovitostním trhu otočí či se neustálé zdražování domů a bytů alespoň lehce utlumí. Vlastně by to bylo jedno z mála pozitiv, která by pandemie mohla mít. Horší nemovitosti zlevní a ty na lepších adresách svůj cenový růst přibrzdí.

Do hry však vstupuje druhý faktor. Tím jsou značné finanční rezervy, které mají lidé na účtech. Ty, jak jsme si již řekli, požírá celkem spolehlivě inflace. Není divu, že u této skupiny lidí registrujeme nechuť dál držet peníze na účtech.

Lze proto očekávat, že se jejich zájem přesune do nákupu nemovitosti. To by pak poptávku po nemovitostech mohlo držet a bránit tak většímu poklesu jejich cen.

Tato výrazná skupina lidí neřeší problém bydlení. Hledá především efektivní možnost k investování. Hypoteční financování je nezajímá. I proto se v současnosti v průměru každá třetí nemovitost prodá na investici. Větší zájem je přitom o byty v projektech v širším centru Prahy s dobrou dopravní dostupností. U takových projektů pak podíl investičních bytů dosahuje mnohdy až 40 procent. Přednost mají hlavně garsonky a malé byty 2 + kk do zhruba 45 m2. Právě u nich lze dosáhnout nejlepších výnosů a návratnosti.

Stále dobrá investice

Příčiny růstu cen lze ale spatřovat i na straně nabídky. Ta je v současnosti slabá. Jednou z příčin je to, že stavební výroba v reálném vyjádření klesá. Oproti koupěschopné poptávce tak stojí limitovaná nabídka, která je přiškrcena i kvůli tomu, že povolování nových projektů dlouho trvá. K tomu navíc vláda slibuje stavební investice, které kapacity stavebních firem vytíží. Nebude tedy důvod, aby stavební náklady klesaly.

Nabídka rezidenčních nemovitostí v ČR přesto mírně poroste. Stejně jako poptávka po nich. Za rok 2020 by podle developerů u nás měla stoupnout o 1,2, a v Praze pak dokonce o 2,3 procenta, jak vyplývá ze studie CEEC Research.

Developeři očekávají růst nabídky nemovitostí i v roce 2021: V Česku by to mělo být o 1,6 a v hlavním městě o 2,5 procenta. Pro letošek pak u nás počítají s růstem poptávky o 1,6 a v Praze o 1,9 procenta. „Poptávka po bydlení zůstává vysoká. Do budoucnosti lze navíc počítat i se silnějším zájmem fondů a dalších větších investorů. Investice do rezidenčních nemovitostí jsou dnes jedním z nejvýhodnějších způsobů, jak volné finanční prostředky uložit. Jejich hodnota neustále roste,“ dodává k tomu předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural.