Jak ukazují nejčerstvější data z rezidenčního trhu, k očekávanému poklesu cen nových bytů nedošlo a s největší pravděpodobností ani nedojde. Pro plošné snížení cen není prostor kvůli velkému zdražování prakticky všech vstupů, nedostatečnému povolování nových bytů a oslabování nabídky vlivem odkládání projektů.
Rezidenční trh s novými byty bude letos i příští rok stagnovat, ale zůstane stabilní. Mírné oživení můžeme čekat už příští rok na jaře, výraznější oživení pak přinesou až levnější hypotéky s úrokovými sazbami kolem 3 %, což se očekává v roce 2024. Uvádí to dnes zveřejněná tržní analýza společností Trigema, Skanska a Central Group.
Nejnovější data ukazují, že ceny nových bytů v Praze ve třetím čtvrtletí nadále rostly. Průměrná prodejní cena dosáhla 147.884 Kč za m2, nabídková 154.181 Kč za m2. To je meziročně o 17 %, respektive o 12 % více. Ceny nových bytů navzdory mnohým očekáváním neklesly a je nepravděpodobné, že by k plošnému poklesu došlo v dalších obdobích. Důvodem je skokový růst prakticky všech nákladů, v poslední době především energií a stavebních materiálů, dlouhodobě nedostatečný počet povolovaných bytů k výstavbě a limitovaná nabídka, kterou navíc bude oslabovat odkládání nových projektů kvůli nejistotě na stavebním trhu.
Ceny nových bytů proto budou v nadcházejících obdobích s největší pravděpodobností stagnovat a ustálí se na úrovni okolo 145 – 150 tisíc Kč za m2. Mírný pokles cen je ale pravděpodobný u starších bytů. Bude proto docházet ke zvyšování rozdílu v cenách mezi novostavbami a staršími byty, který bude více reflektovat lepší kvalitativní standard a mnohem nižší energetickou náročnost novostaveb oproti starším bytům.
„Ceny nových bytů v Praze meziročně vzrostly o necelou pětinu, během letošního roku ale dochází k cenové stabilizaci a od konce prvního letošního čtvrtletí nepřekročil růst ani 2 %. Nevidíme však prostor pro pokles cen u nových bytů, a to zejména z důvodu bezprecedentního růstu cen u klíčových vstupů, jako jsou stavební materiály, ceny energií, pozemků, a také nedochází k zefektivnění zdlouhavých povolovacích procesů s cílem pravidelného doplňování nabídky novými projekty. Současná nejistota, obavy z dalšího růstu nákladů a odkládání projektů se totiž může ve spojení s pomalým povolováním výrazně propsat v nabídce, a tedy i prodejních cenách v budoucnu,“ zhodnotil Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s
Oživení prodejů přinesou levnější hypotéky
V Praze se ve třetím čtvrtletí prodalo 550 nových bytů, tedy o 42,1 % méně oproti předchozímu čtvrtletí. Od začátku roku se prodalo zatím 2.550 bytů, což je výrazně méně než za stejnou dobu v loňském roce. Velký meziroční rozdíl v prodejích je daný i vysokou srovnávací základnou, protože loňský rok byl se 7.450 prodanými byty rekordní. Oproti dlouhodobému průměru se jedná o zhruba třetinový pokles.
Prodeje klesly hlavně z důvodu výrazně méně dostupných hypoték, které jsou letos zhruba třikrát dražší než před rokem, a také velké nejistoty ohledně budoucího ekonomického vývoje. Poptávka po novém bydlení je stále vysoká, za současné situace ale dochází k odkládání kupního rozhodnutí na dobu, kdy se situace opět stabilizuje a klesnou úrokové sazby. Mírné oživení prodejů by mělo přijít na jaře příštího roku po překonání zimy a vyrovnání se současným šokem. Výraznější oživení trhu ale přijde až s návratem úrokových sazeb ke 3 %, k čemuž by mohlo dojít v roce 2024. Do té doby bude trh stagnovat a prodeje se budou nejspíše pohybovat jen okolo 3.500 – 4.000 prodaných bytů za rok.
„Pokles prodejů téměř zcela kopíruje křivku poklesu hypoték. Trh se skutečně zastavil, ale je to zastavení dočasné. Lidé, kteří mají hotovost, v tuto chvíli logicky vyčkávají, nicméně poté budou hledat bezpečnou investici, kam úspory uložit, aby nebyly znehodnoceny inflací. A jak nám ukazuje historie – jednou z nejbezpečnějších komodit stále zůstává nemovitost, kdy ceny bytů kontinuálně už 20 let rostou,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Nabídka nových bytů bude stagnovat nebo klesat
V Praze bylo na konci třetího čtvrtletí volných 4.700 nových bytů. To je o 13,3 % více oproti druhému kvartálu letoška a o 70,9 % více oproti třetímu čtvrtletí roku 2021, kdy byla nabídka na historickém minimu.
V dalším období je ale pravděpodobný spíše pokles nabídky. Bytů se totiž stále povoluje velký nedostatek. Od ledna do srpna letošního roku v Praze dostalo povolení jen 3.252 bytů. Tímto tempem by se povolilo jen kolem 5 tisíc bytů, což je jen zhruba polovina toho, kolik hlavní město každoročně potřebuje. Vlivem zhoršené ekonomické situace se navíc na trh bude dostávat méně projektů.
„Náklady na výstavbu dramaticky vzrostly. K tomu se přidává výrazně dražší financování, obecná nejistota na trhu a pokles prodejů. Řada investorů proto své projekty pozastaví či odloží a bude s jejich uvedením na trh čekat do doby, až se stabilizuje situace,“ uzavírá Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.