Loni na jaře, kdy odstartovala koronavirová pandemie, jen málokdo čekal, že zájem o nové bydlení nepoklesne. Stav blížící se nejistoty nahrával spíše opatrnosti

Na krátkou dobu opravdu také ke snížení prodejů došlo. Zejména ve druhém kvartálu byl patrný výraznější propad. Prodalo se totiž jen 1 100 jednotek, jak ukázala studie Trigemy, Skansky a Central Group.

Brzy se však poptávka opět oživila. Obchodní výsledky developerů se výrazně vylepšily již ve třetím čtvrtletí a hlavně pak na konci roku, kdy se na pražském trhu uplatnilo nejvíce jednotek za posledních deset let. Dohromady to bylo hned 2 050 bytů! A to pravděpodobně nečekali ani ti největší optimisté.

Ještě větší apetit byl příznačný pro první tři měsíce letoška. Výsledkem bylo rekordních 2 100 prodaných bytů. O jaké byty je zájem nejčastěji? Dvoupokojových bylo více než 900. To představovalo 43,7 procenta ze všech prodaných bytů. Jednopokojových se pak na trhu uplatnilo 478, tedy 22,8 procenta. Třípokojových bylo více než 450 a čtyřpokojových 231. Dohromady necelá třetina. Zbytek tvořily větší byty.

Hlavním trhem s byty zůstává Praha. I mimo metropoli se však v některých krajích daří prodávat relativně vysoké počty jednotek. Příkladem je dlouhodobě především Jihomoravský kraj, kam se podle statistik společnosti Trigema a realitního agregátoru Flat Zone započítává rovněž Brno. Během loňska se tu prodalo více než 1 900 bytů.

Přes 1 300 jednotek si našlo své majitele ve středních Čechách. Silným trhem zůstává rovněž Olomoucko. Bytů se tam prodalo okolo 900. Stabilní oblastí s vyšším zájmem je pořád také Plzeňsko. Tentokrát se zde developerům a dalším realitním podnikatelům podařilo prodat více než 800 jednotek. Na druhé straně k místům, kde je poptávka po novostavbách nízká, patří především Ústecký a Karlovarský kraj. Většinou se tu prodají jen nižší desítky jednotek.

Za celý loňský rok se v regionech prodalo 7 093 jednotek. Rok předtím to bylo jen 4 375 bytů. I to dokládá, jak se bytům v současnosti daří.

K hlavním důvodům, proč zájem veřejnosti o rezidenční nemovitosti přetrvává, patří nízké úrokové míry z hypoték a dále pak skutečnost, že byty představují bezpečné uložení vlastních finančních prostředků. V době, kdy vlády mnoha zemí nechávají tisknout bezhlavě peníze, aby tak mohly sanovat vlastní veřejné výdaje, preferuje řada lidí raději koupi nového bytu. Často je to tak výhodnější, než aby si vlastní peníze nechávali v bance. Nakoupená jednotka pak slouží především na pronájem. Výnosnost takové investice se zpravidla pohybuje mezi 3 až 5 procenty.

Růst cen

Dynamicky se vyvíjející poptávka však tlačí na ceny nového bydlení. Mezikvartálně se proto také jen pražské byty zvedly na začátku roku o 4 procenta na výsledných 112 233 korun na m². Jedná se přitom o ceny včetně DPH.

V posledním čtvrtletí minulého roku to bylo ještě 107 876 korun na m². Nejdražší byly v té souvislosti pětipokojové a větší. Jejich jednotková cena dosáhla v průměru na 136 124 korun na m². U jednopokojových to bylo 119 690, dvoupokojových 109 733, třípokojových 111 059 a čtyřpokojových 107 004 korun na m².

Průměrná cena za nabízený nový byt ve městě činila 121 507 korun na²m2, což znamená mezikvartální nárůst o 4 procenta a meziroční až o 9 procent. Tempo růstu cen se zvyšovalo kvůli velmi nízké nabídce a zvýšené poptávce v posledních dvou kvartálech. Ne všude v hlavním městě je však tato cena stejná. V Praze 1 se v průměru vyšplhala až na 164 464 korun na m2. Naopak nejlevnější byty byly nabízeny v Praze 9, a to za průměrnou cenu 109 059 korun na m2. V Praze 5, kde je ve městě nejsilnější nabídka i prodeje, dosáhla na 121 318 korun na m2. Dvoupokojové byty byly nabízeny v průměru za 6 950 407 korun a třípokojové pak za 10 132 314 korun.

Za hranicemi metropole však bývají tyto ceny zpravidla mnohem nižší. Aktuálně se u prodaných bytů pohybují v průměru okolo 70 000 korun na²m2. Nad touto hranicí bývají zejména v Jihomoravském kraji. V posledním období ale dramaticky vystřelily například v Královéhradeckém nebo Libereckém kraji. Příčina spočívá zejména v aktuální nabídce dražších horských apartmánů.

Bydlení na horách

Kvůli horským apartmánům se průměrná cena za nový prodaný byt vyšplhala během prvního kvartálu v Královéhradeckém kraji až na necelých 100 000 korun na m². Na Liberecku to bylo více než 86 000 korun na m². Oba kraje se kvůli tomu staly bezkonkurenčně nejdražšími regionálními trhy s novým bydlením v Česku. Pro srovnání: Třetím krajem s nejvyššími cenami byly z tohoto pohledu téměř shodně Jihočeský,

Jihomoravský a Plzeňský kraj. Průměrná cena tam jen mírně převýšila 70 000 korun na m2. Nové projekty horských apartmánů jsou právě i v jižních Čechách a na Plzeňsku. Konkrétně například na Zadově, v Lipně nad Vltavou nebo v Železné Rudě.

Horské apartmány však nejsou výjimečné pouze cenou. Nechybí v nich totiž kromě parkování někdy ani vybavení vnitřním nábytkem, včetně kuchyňských koutů. Ubytování v nich tak často připomíná spíše prvotřídní horský hotel. Nechybí v něm třeba recepce, služby concierge, wellness & spa, snídaňové lounge a vlastní restaurace.

Kvalita provedení a vnitřního vybavení takového bydlení potvrzuje, že je zacíleno na jiný typ klientů, než na jaké většinou míří inzeráty v jednotlivých krajských městech. V nabídkách horských apartmánů se proto také setkáváme s informacemi, jak daleko je odtud do Prahy, Plzně nebo jiného většího města. Z toho je zřejmé, že jednou z hlavních cílových skupin jsou pro horské apartmány movitější obyvatelé větších měst, a ne lidé z okolí.

Horské apartmány tak povyšují trend chataření a chalupaření ve valné většině na kvalitativně vyšší úroveň, která odpovídá představám o druhém bydlení v 21. století. Lze předpokládat, že pokud nás nepostihne nějaká dlouhodobější ekonomická krize, bude tento trend ještě posilovat. S tím bude pravděpodobně také spojeno další navyšování cen tohoto typu bydlení.

Nízká nabídka

Bolavým místem bytového trhu napříč celou republikou ale stále zůstává nedostatečná nabídka, která tlačí ceny nahoru. Například v Praze se počet nabízených bytů v průběhu prvních měsíců tohoto roku nadále snižoval.

Ke konci března jich bylo v cenících již jen 4 200, tedy o 750 méně než na konci prosince loňského roku. Jde zároveň o nejnižší počet nových bytů, jaký se za poslední tři roky na trhu nabízel. Situace proto začíná být v tomto směru opravdu kritická.

Ani v regionech není z pohledu počtu nabízených bytů příliš důvodů k optimismu. Ještě před rokem se v nich inzerovalo přes 7 000 takových jednotek. Na konci letošního března jich však bylo již pouze necelých 5 200. O jak dramatickém poklesu je řeč, si uvědomíme tehdy, když se podíváme, kolik bytů bylo v nabídkách ještě ke konci roku. Napříč celou republikou, kromě Prahy, to bylo ještě více než 6 200 jednotek.

Cestou, jak situaci změnit, je zjednodušení a zpřehlednění celého povolovacího procesu připravovaných projektů. Jedině tak bude možné vyjít vstříc poptávce a potřebám obyvatel. Pokud se to nezmění, bude bytů pořád nedostatek a jejich cena pravděpodobně dál poroste.