Zdražování bytů neskončí, dokud bude zůstávat převis poptávky nad nabídkou. Bohužel situace se stále zhoršuje, říká Vít Soural, šéf společnosti Flatzone, která analyzuje trh s bydlením.

Lidovky.cz: Jak podle dat meziročně rostou ceny bytů?

Za poslední rok se dramaticky snížila nabídka, což dále žene ceny nemovitostí vzhůru. A to jak v nabídkách, tak v tom, za co se skutečně prodávají. Proti době před pěti lety jsou to dvojnásobné částky. Například nabídkové ceny nových bytů v Praze ve třetím kvartálu pokořily průměr 137 tisíc korun za metr čtvereční, což je o pětinu víc než před rokem. Skutečné prodejní ceny se za poslední rok navýšily „pouze“ o 15 procent na aktuálních 126 tisíc korun za metr. Je ale třeba dodat, že průměrný prodaný byt v Praze je o pět metrů čtverečních menší než průměrný byt v nabídce, v regionech je tento rozdíl pouze dva metry.

Lidovky.cz: Dá se v dlouhodobých datech vystopovat efekt koronaviru?

Pandemie situaci na trhu s nemovitostmi zásadně ovlivnila. Vyvolala v lidech strach před další možnou finanční krizí a vysokou inflací. Investice do nemovitostí je považována za velmi nízkorizikovou, což ve spojení s nízkými úrokovými sazbami a vysokou mírou růstu cen nemovitostí vytvořilo neodolatelnou kombinaci. V důsledku hypoteční trh v září pokořil hranici 300 miliard korun s více než sto tisíci hypotékami za celý rok. Další efekt koronaviru můžeme vidět na nájemních datech. Při zmražení trhu krátkodobých pronájmů se za jediný kvartál nabídka dlouhodobých pronájmů v Praze zdvojnásobila, což způsobilo pokles celopražských pronájmů o 15–20 procent. Nicméně od konce roku 2020 ceny opět rostou a aktuálně jsou téměř zpět na předpandemické úrovni.

Lidovky.cz: Nechtějí lidé kvůli koronaviru a práci z domova větší byty?

V Praze jsou změny tohoto typu zanedbatelné. Lidé si samozřejmě v průběhu pandemie uvědomili, že musí být schopni pracovat z domova a že by ideálně potřebovali více míst, ale málokdo na to má prostředky. Každých sedm metrů nyní stojí milion a z prostorného bydlení se pomalu ale jistě stává luxus, který si dovolí jen málokdo. Naopak, zřetelnější je spíše trend stále se zmenšujícího bydlení. Zatímco před čtyřmi lety měl průměrný dostupný byt 81 metrů čtverečních, nyní má o deset metrů méně. V regionech je vývoj velmi podobný – za čtyři roky se průměrná výměra zmenšila ze 78 na 67 metrů. Nejpoptávanější jsou stále 2+kk, které tvoří přes čtyřicet procent, dále s odstupem 1+kk a 3+kk a jen desetinu tvoří velké byty od 4+kk.

Lidovky.cz: Jak moc se vývoj cen liší mezi regiony?

Když se podíváme na dlouhodobý růst cen v regionech, tak je to velmi varovné. Předčil i rapidní nárůst v Praze. Například prodejní ceny v Jihomoravském kraji se meziročně zvýšily o neuvěřitelných 37 procent. Na straně nabídkové ceny vysoký růst zaznamenal Plzeňský kraj, kde šlo o 41 procent, nebo Moravskoslezský kraj, kde to byl růst téměř o třetinu. V jiných krajích se růst vyšplhal i nad 50 procent, ale to je dané prodejem luxusních nových projektů, které jsou určené k rekreačním účelům – například lyžařská centra v Ústeckém a Libereckém kraji nebo resorty u Lipna v Jihočeském kraji.

Lidovky.cz: Ceny bytů v Praze rostou rychleji než nájmy, a snižuje se tak výnos z nájemného. Nepřesouvají se investoři jinam?

Nižší výnosy v hlavním městě přiměly některé menší investory k přesunu do regionálních měst. Tam nyní kvůli tomu rychleji rostou ceny bytů a snižuje se jejich nabídka. V Praze naopak nyní čím dál více začínají figurovat institucionální investoři, kteří většinou přicházejí ze zahraničí a mají k dispozici eurové financování, které oproti aktuálnímu českému je mnohem levnější, což pro zahraniční investory vytváří konkurenční výhodu.

Lidovky.cz: Jak se liší vývoj cen bytů u novostaveb a u starších bytů?

Starší byty zdražují podobně jako novostavby, ovšem otázkou je, zda oprávněně. Developeři čelí rostoucím nákladům na výstavbu a ceny musí zvyšovat, aby dosáhli na svou plánovanou marži. U starších bytů žádné náklady na materiály nejsou a ceny uměle kopírují cenovou křivku novostaveb. Nicméně pravdou je i fakt, že bytová krize se netýká pouze novostaveb, ale všech segmentů rezidenčního trhu. Nabídka starších bytů se každým rokem snižuje a nůžky mezi poptávkou a nabídkou se pořád více a více rozevírají.

Lidovky.cz: Zmínil jste růst nákladů na výstavbu. Jak se vlastně projevuje aktuálně nedostatek materiálu a stavebních kapacit?

Mimo zvyšování cen se nedostatek materiálu začíná projevovat také ve způsobu, jak se projekty prezentují. Namísto toho, aby při startu nového projektu developer zveřejnil ceník se všemi jednotkami, pustí do prodeje pouze omezený balíček bytů, který vyprodá a pustí do prodeje další. Může se tedy zdát, že je na trhu malé množství nemovitostí, ale ve skutečnosti je několik set jednotek připravených ke zveřejnění v již aktuální projektech.

Lidovky.cz: Jaký se dá čekat další vývoj?

Samozřejmě nemáme křišťálovou kouli, se kterou bychom to dokázali říci přesně, ale náš názor je takový, že do té doby, než poptávka bude převyšovat nabídku, ceny budou stále růst. Bohužel je mezera v nabídce čím dál tím větší, takže jediné možné řešení je stavět v mnohem větším měřítku, aby ceny začaly stagnovat. Další možný vývoj je, že nemovitosti na prodej budou čím dál méně dostupné a rezidenční trh se pomalu bude přesouvat z vlastnického do nájemního bydlení.