V uplynulém roce se v Praze podle statistik společností Trigema, Skanska Reality a Central Group celkem prodalo 5000 nových bytů. V regionech to bylo dokonce jen 4440 nových bytů. Letos to může být dokonce ještě méně. 

Ještě citelnější pokles prodejů nových bytů byl vloni zaznamenán v regionech, kde se podle analýzy Trigemy celkově prodalo pouze 4440 nových bytů. Velký podíl na tom má poslední čtvrtletí, kdy se jednalo jen o 685 jednotek (v roce 2017 to bylo za stejné období 1689 bytů). V roce 2017 přitom ještě počet prodaných bytů v regionech celkově převýšil počet jednotek realizovaných v hlavním městě, když dosáhnul úrovně 6100 bytů. Také pro letošní rok se očekává, že se mimo hlavní město prodá o hodně nižší počet bytů. Otázkou pouze zůstává, kolik přesně to bude.

Z vývoje posledních měsíců je zřejmé, že omezení ČNB k přístupu hypotečních úvěrů se více dotýká regionálních trhů, kde jsou potenciální zájemci o nové bydlení odkázáni mnohem více na financování prostřednictvím hypotečních úvěrů, než je tomu v Praze. Zároveň tento stav odpovídá faktu, že potenciální kupci zřízení úvěru a následnou koupi bytu zrealizovali spíše v jarních a letních měsících a ne až ve druhé polovině loňského roku.

Co se však nejspíše měnit ani do budoucnosti nebude je fakt, že se v hlavním městě nejvíce bytů prodává v Praze 5, 9 a 10. Podíl těchto tří městských částí na celkových prodejích činí okolo 60 %. Vedle toho se prodejům relativně daří také ve čtvrté městské části. V každé z ostatních oblastí hlavního města nepřevyšují prodeje hranici 10 procent. Nejvyšší poptávka nejspíše zůstane po bytech ve velikosti 2+kk. Podíl 1+kk je zhruba čtvrtinový. Pětinu pak tvoří 3+kk. Prodeje bytů s většími dispozicemi představují zhruba 15 %.

Vývoj nabídky a cen dostupných bytů 

V průběhu roku 2018 se nabídka dostupných bytů v Praze postupně navyšovala a ke konci prosince dosáhla k hranici 5400 dostupných jednotek. V meziročním porovnání to bylo o 48 % více. Na konci předchozího roku bylo na trhu pouze 3650 dostupných bytů, jak vyplývá z  analýz společností Trigema, Skanska Reality a Central Group. 

Nabídka nově nabízených bytů v regionech Česka se už zhruba dva roky drží okolo hranice 5500 bytů. Nejvíce z nich je v krajích Jihomoravském, Středočeském a Olomouckém. V těchto lokalitách se v posledním období nabízely téměř dvě třetiny ze všech nových bytů. S odstupem následoval kraj Pardubický, Plzeňský a Jihočeský.

Vývoj průměrné ceny prodaných bytů 

Zatímco na začátku roku 2015 se dal v Praze nový byt pořídit za zhruba 55 000 korun na m2, o čtyři roky později je to téměř dvojnásobek. V současné době zaplatí zájemce o nové bydlení v průměru více než 101 000 Kč za m2. To je v meziročním porovnání o 19 procent více. Většina developerů se shoduje v tom, že v dalším období by již ceny neměly tak dramaticky růst. Bude záležet především na tom, zda se podaří trh doplnit dostatečným počtem nových bytů, díky čemuž klesne tlak na ceny.

Mimo Prahu je cena za nové bydlení téměř na polovině a pohybuje se okolo 55 000 korun na m². Vyšší než tento průměr byla především v Jihomoravském kraji a ve středních Čechách.

Z pohledu vyrovnaného stavu nabídky a poptávky lze považovat za optimální rok 2014, ve kterém byly roční prodeje stejné jako průměrná roční zásoba. Tehdy byla průměrná nabídková cena 65 000 korun na m2 a prodalo se 6000 bytů. Do tohoto období nabídka převyšovala poptávku a ceny nových bytů byly stabilní. Od uvedeného roku však začala poptávka výrazně převyšovat strnulou nabídku, kvůli čemuž došlo k rapidnímu nárůstu cen. V roce 2019 se trh zřejmě dostane do nového rovnovážného bodu, který s sebou nese zmenšený objem nových nemovitostí umístěných na trhu, ale především výrazně vyšší cenu.

Faktory ovlivňující ceny nových bytů

Vývoj cen nových bytů, a to zejména v Praze, je ovlivněn více faktory najednou. K těm nejvýznamnějším patří rostoucí ceny stavebních materiálů a prací, odvody na dani z přidané hodnoty a zvyšující se náklady na pořízení nových pozemků či přímo již konkrétních developerských projektů.

Náklady na nákup pozemků dosahují v současnosti podle propočtů společnosti Trigema více než 10 % celkových nákladů většiny developerů. Například ceny za projekty s povolením, které zaručují dobrou dostupnost do centra města, vzrostly za posledních 5 let podle odhadů až o 50 %. K tomu je třeba navíc přičíst fakt, že i tak je takových projektů na trhu nedostatek.

Dopad daně z přidané hodnoty na cenu nového bytu je zhruba čtvrtinový. Zatímco před deseti lety platil developer za daň z přidané hodnoty podle propočtů Trigemy v průměru necelých 300 tisíc korun, aktuálně je to skoro třikrát více. Od roku 2007 se tato daň neustále zvedá. Nejdříve byla na úrovni 5, aby pak postupně rostla na 10, 14 a až na současných 15 procent. Pokud by tato daň zůstala na původních 5 procentech, znamenalo by to nyní úsporu na ceně jednoho takového bytu ve výši okolo 10 000 korun na m2. To představuje necelou desetinu toho, za kolik se byt v hlavním městě prodá.

Podíl nákladů na stavební práce pak dokonce představuje zhruba 60 % celkových nákladů na projekt. Zdražování v oblasti stavební výroby je způsobeno zejména nedostatkem kvalifikovaných pracovníků i stavebních materiálů a neustále se v čase prohlubuje. U běžného bytového domu ze středního segmentu dosahoval v letech 2013 až 2015 stavební náklad na m² plochy bytu zpravidla hodnoty do 25 000 Kč bez DPH. Aktuálně se však podobné domy pohybují kolem 40 000 Kč za m² bez DPH, či dokonce někdy i vyšších čísel.

Podle některých expertů může znamenat tlak na růst cen novostaveb přesun zájmu do segmentů staršího a nájemního bydlení. Proti tomu však hovoří zejména argument, že zvýšená poptávka v obou těchto segmentech vyvolá další vlnu zdražování, což může ochladit i trh s těmito typy nemovitostí.

Zdroj: Výstupy z pravidelných analýz trhu společností Trigema, Central Group a Skanska Reality